Pe scurt? Pretul REAL al unui apartament ceausist de 2 camere in Bucuresti in 2009 va ajunge la 40.000 de euro sau 740 euro/mp.

Pretul real al unui apartament de 2 camere nou nu ar trebui sa fie mai mare cu 30% decat aceste valori, pastrand diferentele in functie de localizare si imbunatatiri. Adica, in medie 960 euro/mp (suma totala va fi mai mare datorita suprafetelor mai generoase).

Modalitatea de calcul:

30% din venitul mediu lunar al unei familii de 2 persoane, inmultit cu 84 (de luni, sau 7 ani), inmultit cu 30% din valoarea totala obtinuta.

Ce inseamna pret real, de ce aceasta formula de calcul, pe larg, in cele ce urmeaza.

VALOARE REALA VERSUS SPECULA

Pretul real al unui apartament reprezinta valoarea la care o investitie in acel apartament poate fi recuperata in 7 ani de catre un investitor, in urma inchirierii sale si apoi a revanzarii. Este cea mai sigura si onesta metoda de calcul, care nu tine cont de specula imobiliara ci doar de veniturile din chirii si de cererea reala din piata (cererea solvabila).

Pentru o modalitate de calcul folosita in mod curent in industria imobiliara, dar care pune in opinia mea prea mult accent pe raportul venit mediu/pret real, vedeti aici. Rezultatele, o sa vedeti, sunt asemanatoare :)

2000

In vara lui 2000, venitul mediu real pe familie 2 persoane in Bucuresti era de circa 300 de euro. Pretul mediu al unui apartament de 2 camere si 54 de mp era de 10.000 de euro, adica 185E/mp.

O familie de bucuresteni cu venituri medii isi putea cumpara un apartament din echivalentul a 33 de luni de venituri.

Chiria era in medie de 90 de euro, deci investitia se recupera exclusiv din chirii in circa 9 ani.

2008

In vara lui 2008 venitul mediu real pe familie 2 persoane in Bucuresti era de circa 1200 de euro. Pretul mediu al unui apartament ceausist de 2 camere si 54mp era de 110.000 de euro adica 2037E/mp.

O familie de bucuresteni cu venituri medii isi putea cumpara un apartament din echivalentul a 91 de luni de venituri.

Chiria era in medie de 350 de euro, deci investitia se recupera in 25 ani!!

Cu alte cuvinte, in 8 ani salariile au crescut cu 400% in timp ce preturile apartamentelor au crescut cu 1100%, iar chiriile cu doar 400%, corelandu-se cu veniturile. Ei bine, diferenta a reprezentat-o in proportie majoritara specula si accesul facil la credite.

2009

In 2009 venitul mediu real pe familie 2 persoane in Bucuresti va ramane in cel mai bun caz la 1200 de euro. Pretul mediu al unui apartament ceausist de 2 camere si 54mp este in ianuarie de circa 65.000 de euro (pret real de vanzare, nu pret cerut). O familie de bucuresteni cu venituri medii si-ar putea cumpara apartamentul din echivalentul a 54 de luni de venituri.

Chiria este in medie tot de 350 de euro, deci investitia se recupereaza in 15 ani!!

2009-2010 REINTRAREA IN NORMALITATE

Pentru a reintra in normalitate, ar trebui asadar ca atat preturile apartamentelor cat si chiriile sa se raporteze din nou la puterea reala de cumparare a bucurestenilor. Caz in care un apartament de 2 camere ceausist ar costa in medie circa 39.600 de euro, chiria ar ramane timp de cel putin 2 ani la 350 de euro, iar o investitie intr-un apartament ar fi recuperata in 7 ani de zile, exclusiv din chirii si din revanzare.

Acel procent de 30% cu care se inmulteste valoarea echivalenta a 84 de chirii exprima impactul raportului dintre cererea solvabila si oferta de pe piata. Apartamentele de 2 camere de la periferie ar trebui asadar sa scada spre 30.000 de euro in timp ce apartamentele situate in cartiere bune ar trebui sa ramana la circa 40-45.000 euro.

De retinut acest element: cererea solvabila de imobiliare, si anume bucurestenii care in 2000 nu aveau acces la un credit ipotecar, dar care in 2008 isi permiteau unul. Pe langa specula, exact aceasta cerere a dus preturile atat de sus, insa in 2009-2010 ea va scadea dramatic, din cauza opririi creditarii.

Odata cu reasezarea lucrurilor si repornirea creditarii din 2010 incolo, valoarea apartamentelor va continua sa creasca preponderent datorita acestei cereri solvabile, si nu datorita speculei ca pana acum. Dar in niciun caz cu valorile aberante din ultimii 8 ani.

SFAT LA ACHIZITIONAREA UNUI APARTAMENT

Priviti intotdeauna achizitia unui apartament ca pe o investitie. Nu va ganditi ca nu veti dori sa-l vindeti mai tarziu, caci veti plati in plus degeaba. Ca o investitie sa fie justificata ea trebuie sa tina cont de veniturile voastre reale, nu de cererea unor carteluri imobiliare cu aspect de mafie.

Daca rata la un credit imobiliar este mai mare cu mai mult de 30% fata de chiria perceputa pentru acelasi apartament, mai bine alegeti sa stati cu chirie si sa economisiti timp de 7 ani banii necesari.

DISCLAIMER.

Evident, la apartamentele noi conteaza si alte elemente, cum ar fi costurile de constructie. Dar nu va aratati dispusi sa dati cu mai mult de 20% fata de valorile pe care le obtineti mai sus, ca nu merita.

Sunt si alte elemente care intra in pret: imbunatatiri, localizare, vechime, dobanzile la banci, accesibilitatea la credite, etc. Dar cel mai important element trebuie sa fie salariul real al unei familii. Orice altceva care nu tine cont de aceste venituri reale reprezinta SPECULA.

REZUMAT

Daca vreti asadar sa stiti cat valoreaza apartamentul vostru de 2 camere, aflati costurile medii ale unei chirii in aceeasi localitate/cartier si inmultiti cu 84, apoi ce ati obtinut inmultiti cu 30%. Aia e valoarea sa reala, la care se va ajunge in cateva luni datorita normalizarii pietei.

Pentru garsoniere scadeti 30% din rezultat, pentru 3 camere adaugati 20%, iar pentru apartamentele noi adaugati 30%.

A, ca in Romania s-ar putea ca piata sa fie inca distorsionata de balamucul creat de speculatori, aia e altceva. Dar mai jos de aceste valori nu se va scadea, asta era ideea.

Share →

38 Responses to Pretul real al unui apartament cu 2 camere in Bucuresti

  1. de ce? says:

    cred ca exagerezi un pic, nu e nici in timisoara atat de mic, informatii “from inside”.

  2. zoso says:

    imi iese cam 1.000€/mp.

  3. zvoner says:

    @ de ce, eu nu vorbesc de pretul la care se vand acuma apartamentele, ci de pretul la care vor ajunge spre toamna.

    Criza nu se va termina acum, ea de-abia a inceput. Sub pretul ala nu vor scadea insa.

    @ zoso, eu zic ca in toamna 1000E/mp vor fi apartamentele noi :)

  4. swan says:

    Ai consultat un evaluator? El ce spune de calculul tau?

  5. zvoner says:

    Nu. Deocamdata piata este blocata si la 75.000 euro pentru un 2 camere ceausist. Or e greu sa evaluezi un apartament acuma doar dupa cele cateva tranzactii care se mai incheie.

    Eu am dat un instrument orientativ, un punct de plecare pentru unde ar trebui de fapt sa fie preturile.

  6. TheBride says:

    Eu am dat in 2004, in martie, 18.500 euro pe un apartament de 2 camere intr-un bloc ceausist. 40.000 este la limita de sus a normalitatii. 75.000 pe o garsoniera cat era in 2008, la maximum 1 km de mine, tot la capatul Bucurestiului, era de neconceput. Si totusi unii au platit, cu pretul unui credit ipotecar pe 25 de ani si al unuia de nevoi personale, incheiat pentru un avans, evident.

  7. zoso says:

    faza e ca eu l-am cumparat cu 200€/mp, so pierderea nu ar fi foarte mare. si cum impozitul pe an e mic, imi permit sa il inchiriez la pret de garsoniera (2 camere) si sa stau in alta parte a romaniei.

  8. de ce? says:

    nu cred ca va vinde nimeni atat de ieftin. lumea va prefera sa inchirieze. la un calcul pe 10 ani, iesi mult mai bine inchiriind

    cel mult developerii si “investitorii” (aia care au cumparat sute de apartamente la pret maxim) vor vinde atat de ieftin, culmea, apartamente noi. ei trebuie sa-si scoata parleala in vreun fel, trebui sa dea niste bani creditorilor.

    un “privat” nu va avea de ce sa vanda atat de ieftin, daca nu tine sa se scape imediat de apartament.

  9. zvoner says:

    de ce, cine si-a luat casa ca sa stea in ea, deci nu ca investitie, nu va avea de ce sa vanda in primul rand.

    Dar sunt o multime care si-au luat apartamentele pe credit, la valori enorme din cauza speculei, si care vor fi fortati sa le dea inapoi bancii. Astea ies acuma pe piata la 50% din pretul platit pe ele, si tot nu-si gasesc cumparatori.

    Preturile vor scadea si mai mult in momentul finisarii tuturor proiectelor de blocuri noi incepute.

    Ca nu se va vinde atat de ieftin, posibil, insa daca e sa luam pretul ‘pe bune’ cam asta e. E aceeasi treaba care s-a intamplat cu economia mondiala: era umflata degeaba, prin specula. Ei uite ca se dezumfla mai abitir decat se astepta cineva.

    In fine, om trai si om vedea :)

  10. de ce? says:

    hmm, oarecum, dar stii si tu regula (fie ca vrei fie ca nu vrei sa o recunosti) – preturile vor creste in totdeauna pana la nivelul pe care il suporta piata :) si asta au invatat chiar si “privatii”.

    de ce zic oarecum? pentru ca toti vem mai mult, deci putem sa vindem un apartament (vechi) doar pentru a ne muta in altul – mai aproape de job, mai mare, mai frumos etc. Asta din perspectiva de “privat”

  11. de ce? says:

    offtopic: nu-ti pui un “subscribe to comments” ori un feed de comentarii?

  12. zvoner says:

    offtopic: sunt complet atehnic, o sa incerc sa-mi conving adminul sa faca un update general al blogului… versiunea de wordpress pe care scriu e veche de 2 ani :D

  13. zoso says:

    bine ca ne-ai zis. let the haxoring begin!

    dece http://commentful.blogflux.com/

  14. Anul says:

    Salve all.
    Cu o saptamana in urma, am primit un telefon din partea unui domn, in urma unui anunt publicat de mine acum 9 luni,( CUMPAR APARTAMENT 2 CAMERE ), oferta lui erea de 40000 doua camere in titan, circa 13 politie, etaj 3 din 4… Pentu el erea o urgenta pentru ca avea un alt credit pe care nu il mai putea sustine.
    Personal am facut o prostie, dar asta este , o punem la pierderi, am achizitionaat un apartament de 3 camere intr-un complex rezidential din zona titan. 182000 euro, nici prin cap nu imi trecea ca se va ajunge la situatia actuala. Cum spuneam o trecem la investitii proaste si neinspirate, la pierderi.

  15. zvoner says:

    Anul, daca vei locui in el, macar in 30 de ani iti scoti parleala :D

    Naspa faza pentru omul cu apartamentul. Ganditi-va ca unii si-au ipotecat casele, si ca nu le pot vinde la pretul pietei ca sa acopere ratele la credit, sunt fortati sa le vanda prin licitatie, luand mult mai putini bani.

    Balul abia incepe, din pacate.

  16. Anul says:

    Super.
    Mai stiu pe cineva care a achiztionat un apartament in acelasi bloc, apartament de 2 camere, iar acum este in imposibilitate de plata. In momentul de fata vinde apartamantul renuntand la avansul dat la dezvoltator, un avans destul de bun.
    Prin contract se stipuleaza ca daca vrei sa renunti la contract chiar daca ai platit un avans de 20 % , mai trebuie sa platesti inca 10 % pentru a renunta la contract.
    Totul stipulat in contractul cu ADAMA.

    Sunt multe cazuri tragice, cam toate tranzactiile facute acum 1 an. Asta este, mergem inainte.

  17. coco_stancu says:

    cineva zicea ca marii investitori nu vor vinde ieftin apartamentele care mai ieri se vindeau cu o gramada de bani, pai si ce vor face cu ele, daca nu le vand intra in faliment, sau daca nu le vand le vor inchiria si cum sunt f multe la numar va aparea concurenta pe piata inchirierilor de imobile si tot va fi bine intr un fel sau altul deci nu i mai plangetzi pe jepcarii astia ca eu lucrez in constructii si stiu cam cum sta treaba astia vand apartamentele cu de 4 sau 5 ori pretul constructiei minim.

  18. ion says:

    Foarte naiv postul, ca nu tine cont de costul de productie, de costul capitaluluil si de mediul de afaceri. Pleci de la ideea ca e o piata inchisa si nu se tranzactioneaza decat ceea ce exista, si de asemenea nu tii cont de volume. De asemenea, calculezi pretul la nou pe baza pretului la vechi +30%. Imi pare ca e o varza in capul tau.
    Atat timp cat capitalul nu se misca, si oferta se imputineaza masiv (oamenii nu au motive sa vanda), doar cativa panicati, care vor influenta intr-adevar piata, dar pe termen scurt.

  19. swan says:

    O evaluare corecta de proprietate imobiliara nu tine cont de venitul mediu al unei familii sau nr.de ani in care se poate recupera investitia.O Evaluare corecta se face in functie de costul de inlocuire (cost de constructie de nou, echivalent).Din experienta, costul unui apartament(inc. teren) se situeaza intre 50-60 mii eur, la care adaugi profitul. Daca acest cost va scadea atunci sunt sanse sa se ieftineasca si aceste apartamente.Despre apartamentele vechi , acestea se evalueaza la fel ca cele noi, din care se scade deprecierea( vechimea blocului , lipsa finisajelor de calitate la partile comune etc).

  20. zvoner says:

    Mai copii, eu stiu astea si normal ca evaluarile actuale se fac asa. De aici si preturile actuale.
    Eu am calculat doar cat anume este justificabil economic pretul unui apartament, tinand cont de veniturile romanilor. De ce am facut asta: pentru ca piata se va duce treptat spre acea normalitate, nu spre specula care este acum.

    Normal ca cine a dat 750E/mp si a construit cu 850E/mp nu va putea sa vanda sub acest pret. Sau va vinde, dar va da faliment. Caci s-ar putea ca in noua economie sa nu mai gaseasca fraieri dispusi sa se indatoreze 35 de ani ca sa plateasca un apartament nou cu 2 camere, ba inca sa apara noi dezvoltatori care vor beneficia de preturile reduse ale materialelor de constructii si ale fortei de munca.

    Piata actuala este dictata de lucrurile de care scrieti voi, nu neg asta. Dar daca nu va tine cont de realitatea din buzunarul romanilor, va ramane in continuare blocata. Asta-i tot.

  21. Cornel says:

    Nu cred ce spui e posibil sa scada pretul la apartamentele noi dar la alea vechi nu mult eventual daca are proprietarul credite ce nu le poate plati atunci da consulta un evaluator imobiliar lasal sasi spuna poezia pana la capat si mai intreabal daca a facut evaluari si pentru credite acu 2-3 ani dupa ce metoda a evaluat atunci si dupa ce matoda evalueaza azi totui o minciuna mare publicitate fac firmele de constructii si firmele intermediare primele sa scape de credite daca exista o posibilitate pentru ca dobanzile cresc incontinu,iar cele intermediare sin ca niste vulturi care devoreaza un hoit s-au un animal slabit.Adevaratii proprietarii nu cred sa aibe de pierdut iar asa zisi investitori chiar daca se intervine sus nu mai stiu ce au de facut .

  22. [...] ceausist de 55 mp, confort 1 si cu dotari normale intr-un cartier rezidential vechi din Bucuresti va ajunge la 40.000 de euro. Estimare facuta in primul rand tinand cont de veniturile medii din [...]

  23. Ionut says:

    Zvoner are dreptate.
    Exista studii referitoare la cresterile si scaderile preturilor la case in perioadele de boom si de declin economic.
    Pe scurt in perioadele de declin economic se pierde 70% din cresterea pretului ce a avut loc in perioada de boom.
    Daca pretul a fost la inceputul perioadei de boom economic de 200 de euro si la finalul perioadei la boom a ajuns la 2000 euro pe m2, atunci la finalul perioadei de declin pretul va fi aproximativ urmatorul
    x=2000 – (2000-200)*0.7= 2000-1260=740 euro/m2.

  24. Ionut says:

    740 euro/m2*56 m2=41440 euro (apartament doua camere in zone gen Titan, Berceni, Ghencea, Drumul Taberei)

  25. [...] reprezinta, conform unei pareri, raportul dintre puterea reala de cumparare a unui segment de populatie (tara, judet, oras, etc) si [...]

  26. zvoner says:

    Spunea cineva mai sus ca e o varza in capul meu :)
    Pai iaca, suntem in mai 2009, preturile la apartamentele din Titan si cartierele similare pentru care am facut calculul:
    http://www.imobiliare.ro/bucuresti-ilfov/vanzari-apartamente/lista-1977552

    Ca o idee… sunt multi factori care influenteaza pretul unui lucru. De cele mai multe ori pretul n-are nicio legatura cu costurile de productie ale respectivului lucru, ci doar cu raportul dintre cerere si oferta, cu marketingul agresiv, cu pozitionarea pe piata samd.

    Dar cand toate aceste chestii adaugate sunt date la o parte, raman necesitatile. Urmatorii 2 ani vor fi ani de necesitati, in care oamenii vor cobori un pic din nori si vor baga banii doar in ceea ce isi pot permite. Ei bine, iata de ce in aceasta perioada costurile unui apartament trebuie legate in primul rand de veniturile medii ale indivizilor, si nu de alte elemente.

    Mai vorbim in toamna, cand de la 55.000-60.000 Euro pentru un 2 camere in Titan se va ajunge la 50-55.000, cel mai probabil. Iar la anul…

  27. [...] totusi in urma cu ceva timp ca pretul mediu al unui apartament cu 2 camere (cca 55mp) dintr-un cartier bucurestean comunist (Titan, Balta Alba, Mihai Bravu, Stefan cel Mare, [...]

  28. evolio says:

    Sunt interesat de achizitionarea unui apartament la parter pentru un spatiu comercial imprejurare in care sunt in tratative cu mai multi dezvoltatori iar pretul este de 900-950 m.p. la cei care sunt cat de cat cu picioarele pe pamant restul – a se vedea North Lane – cred ca s-a intalnit smecherul cu prostu si cer 1200 -14oo pe mp. Cred in evaluarea facuta de Zvoner motiv pentru care m-am hotarat sa mai astept.

  29. Mircea says:

    Imi place topicul
    Aud aici persoane care spun ca cerere/oferta
    Luati-va gandul.
    Pana acum romanul a fost lasat sa gandeasca ca turma si acum toti in staul asteapta sa fie vanduti pe 2 bani.
    E clar ca romanul isi merita soarta.
    Pretul real la un bloc vechi de 30-40 ani nu poate costa mai mult de 300e/mp2
    Ganditiva cand faceti aceasta evaluare ca uzura blocului este extraordinar de mare. Ganditi ca un inginer, tevi, scurgeri de apa si canalizare, legaturile electrice, mutatiile dese ale celor care vin si pleaca, modificarile aduse apartamentelor (usi, ferestre, faianta, gresie, gauri facute in pereti, inundatii, intemperiile veremii, cutremurele, si sunt extraordinari de multi factori)
    Geamurile si usile metalice, cine nu a vazut cum se monteaza inseamna ca e naiv.
    Un pret decent pentru un apartament nou este in jur de un salariu mediu pe economie de persoana.
    Nimeni nu se mai arunca la dobanzi cu zecile de ani.
    In ziua de astazi ca sa fi un creditor cu potential trebuie sa ai peste 30 ani, plus 35-50 ani credit la banca nu-ti mai ramane decat sa te sinucizi de pe acum.
    Prefer sa nu mai muncesc la oras ci sa merg undeva la tara sa-mi iau o bojdeuca si sa muncesc acolo, iar acolo daca ai potential fizic si intelectual s-ar putea sa traiesti mai bine ca la oras si sa simti ca nu iti risipesti viata inutil.
    La oras s-ar putea sa te risipesti intr-un timp destul de scurt, oricata energie ai avea, iar cei peste 30 ani stiu asta.
    Si nu vorbesc din nestiinta ci un inginer economist, si analist programator cu proprie afacere.
    Ganditiva la viata voastra intai ci nu la cum sa fiti sclavii bancilor si a altor smecheri care s-au nascut cu fraiele de a conduce lumea.

  30. zvoner says:

    Apropo de situatia la inceputul lui 2010:
    http://www.imopedia.ro/bucuresti/apartamente-de-vanzare-108614-2-pagina-0.html

    O multime de apartamente la sub 40.000 de euro. Evident, sunt si mai sus, in functie de zona… Sa vedem cum o sa stea piata dupa ce vor intra in vanzare apartamentele recuperate de banci…

  31. Tanase C. says:

    Eu am fost la vizionare la mai multe apartamente si garsoniere si am gasit garsoniere la 28000 Euro dar bineinteles nu am nici macar acesti bani, aici gasiti preturi reale mici dar degeaba sunt mici ca nu mai are nimeni bani acum http://www.imobiliare-bucuresti.ro, preturile inca o sa scada si degeaba tot nu isi va arevenii nimic.

  32. [...] Zvoner.ro » Pretul real al unui apartament cu 2 camere in Bucuresti [...]

  33. Mihai says:

    Fratilor, mai asteptati.Tot ce va trebuie acuma e un job stabil si daca inca mai aveti un salariu in jur de 500 de E, sunteti boieri! In 2011 pe vremea asta o sa se vanda apartamentele comuniste 2 camere, cu cel mult 25 000 de E.Ca o sa ceara altii 50, nu au decat sa ceara.Nu le va da nimeni. Vine iarna, someri din ce in ce mai multi, adio subventii la intretinere…O sa fie viata grea ptr majoritatea.Deja e plin anuntul telefonic de case la tara 2-3 camere+teren de minim 500 de mp, la 20-30 de Km de Bucuresti, care nu se vand cu mai mult de 25 000 de E.Case cu toate facilitatile.Sa vedem la anul cine mai alege sa stea intr-un bloc de 30-40 de ani, cand poate bine mersi sa stea intr-o casa pe pamant, langa oras.Tre sa fi cretin la cap sa alegi inca blocul.Apropo stiati ca blocurile comuniste nu sunt garantate mai mult de 50 de ani? Dupa 50 de ani teoretic ar trebui demolate si construite altele in loc.In schimb multi au impresia ca traiesc in lux si o sa se ingroape (la propriu!) cu apartamentele mult iubite la primul cutremur mai zdravan, decat sa plece la tara.

  34. zvoner says:

    Un mic update: http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente-2-camere-bucuresti-4375898

    Pretul mediu cerut pe un apartament de 2 camere ceausist in iunie 2011 este de 50.000 de euro. In zona Titan se vand si la 48.000 de euro…

  35. [...] imi aminteste de articolul meu despre pretul real al unui apartament vechi de 2 camere, scris in 2009. Am luat o gramada de injuraturi pentru el, insa preturile de astazi arata cam [...]

  36. [...] ajungem la 40.000 de euro, adica din nou la ce spuneam la izbucnirea crizei ca ar trebui sa fie pretul real al unui apartament ceausist cu 2 camere in [...]

  37. Nicu says:

    Un update dupa atata vreme? :) Eu tot astept de ceva timp, dar in Timisoara bloc comunist sub 750e / mp nu gasesc. Ba mai trebuie si renovat.

  38. [...] la tendinta reala de crestere a valorilor imobiliare (verde). Ea reprezinta, conform unei pareri, raportul dintre puterea reala de cumparare a unui segment de populatie (tara, judet, oras, etc) si [...]

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.

QR Code Business Card