Cu 30%. Maxim.

Am scris-o acum cateva zile, bazandu-ma pe un simplu calcul: cat ar trebui sa coste un apartament de 2 camere ceausist bazandu-ne strict pe puterea de cumparare a unui om din clasa medie si raportandu-ma la preturile actuale ale acestor apartamente precum si la evolutia chiriilor. De ce un apartament cu 2 camere ceausist? Pentru ca e, in opinia mea, un bun etalon – gen hamburgerul de la Mc Donalds. De ce in Bucuresti? Pentru ca e cea mai conectata piata la ce se intampla in lume, in timp ce la tara, de exemplu, omul va continua sa traiasca la nivelul de subzistenta asigurat de productia proprie de legume, lactate si carne. De ce imobiliare? Pentru ca preturile umflate la ele au declansat criza iar incremenirea pietei imobiliare tine foarte multi bani blocati. O parte din ei de fapt nu au suport real. Se vand in continuare iluzii.

Mai precis: la un venit mediu in Bucuresti de 530 de euro, chiria la 2 camere 55 mp este, in medie, de 270 de euro, iar pretul mediu al apartamentului este de 60.000 de euro (am rotunjit cifrele pentru a fi intelese mai usor). Ceea ce inseamna ca daca un om investeste astazi 60.000 de euro intr-un apartament de 2 camere, va avea un randament de 5% pe an, cu doar 1.5% mai bun decat daca si-ar pune banii la banca in valuta. Extrem de prost. De ce? Pentru ca chiria de 270 de euro – presupunand ca o obtine – este prea mica in raport cu valoarea prea mare a apartamentului.

Cum nivelul de trai nu suporta o marire a chiriilor (el a scazut in ultimii doi ani cu 15-35% in functie de familie), rezulta ca ar trebui ca pretul apartamentului sa scada. Cu cat? Raportandu-ne la Vest, acolo unde un apartament acopera circa 120-150 de chirii, si observand ca in Bucuresti acesta acopera 225 chirii, ar fi normal ca evolutia sa fie inspre cifrele vestice. Zic “inspre” pentru ca sunt si alte aspecte de luat in seama aici, care tin de raportul inca dezechilibrat intre cerere si oferta de pe piata. Dar acceptand suma de 150 de chirii pentru un apartament, ajungem la 40.000 de euro, adica din nou la ce spuneam la izbucnirea crizei ca ar trebui sa fie pretul real al unui apartament ceausist cu 2 camere in Bucuresti.

Ei bine, am zis ca folosesc exemplul imobiliarelor doar pentru a arata ca mai trebuie inca sa dispara bani din piata, bani care de fapt nu mai exista. La produsele curente preturile au evoluat rapid spre sustenabilitate si nu prea mai au de unde sa scada. Chiar si la electrocasnice si produse care se cumpara o data la 7-14 ani suntem deja la limita profitabilitatii. Nu mai vorbesc la masini, unde preturile sunt jos cu 30% de trei ani si nici n-au unde sa creasca. Singura zona care este inca umflata in mod artificial e cea imobiliara. Acolo se vor mai pierde bani. Iar pierderea aia va fi apoi rostogolita, in parte, si asupra noastra.

Cum va fi rostogolita? Vorbim de Romania, care va avea o inflatie medie de 8% anual in urmatorii 3 ani. Fara a mai avea o corelare a salariilor si pensiilor cu inflatia, zboara un sfert din venituri. Nu vom mai avea o corelare a salariilor si pensiilor pentru ca multi dintre patroni si investitori – adica cei care aveau bani – vor trebui sa isi asume in continuare atat pierderile din imobiliarele in care au bagat acei bani, cat si costul ridicat al creditarii (caci bancile n-au voie sa piarda nimic, ele nici usturoi n-au mancat nici gura nu le pute). Deci nu trebuie sa fie vreun proces spectaculos, apocaliptic, in care de maine se dau jdemii de oameni afara si ne batem cu totii cu batele pe strada. Nu. Ci doar o lunga perioada – de 3-5 ani – in care in fiecare luna lucrurile sunt mai scumpe si banii mai putini, in care zboara din firma angajatii vechi cu salarii mari si sunt adusi angajati noi la jumatate de pret, in care statul renunta treptat la tot felul de beneficii acordate de la buget, in care fiecare dintre noi va opta tot mai des pentru lucruri mai ieftine, poate chiar second-hand, pentru a-si ajusta nivelul de trai la posibilitatile materiale – toate astea pentru ca aceiasi proprietari de imobiliare nu vor dori in ruptul capului sa lase pretul mai jos la case, ducand la perpetuarea blocajului de care am facut vorbire (deci nu, nu va asteptati sa ajunga 40k un apartament cu 2 camere). Bancile nu vor pierde bani. Marii investitori nu vor pierde bani. Statul nu va (mai) pierde bani. Noi vom fi aia care vom plati nota de plata a crizei, din nou.

Acum iata ca si un economist din Gandul propune aceleasi cifre, bazandu-se insa pe date bancare. Mai mult insa, daca el preconizeaza o reducere cu 30% a nivelului de trai, arata ca impactul asupra preturilor poate fi chiar mai mare, un apartament de 2 camere urmand a ajunge si la 20.000 de euro.

As zice ca deja poti obtine, participand la licitatii, un pret destul de apropiat pentru astfel de apartamente – dar numai in cazul fericit in care ai bani cash. Nu cred insa ca se va ajunge la acel pret pentru toata lumea, am explicat mai sus.

Lasand insa apartamentele la o parte, caci ele sunt date doar ca exemplu: bula economica sparta acum 2 ani si jumatate s-a nascut in urma umflarii excesive a preturilor imobiliarelor in toata lumea. Un calcul al datoriilor globale raportate la cat pot de fapt sa sustina economiile tarilor arata acelasi lucru: inca 30% din bani nu au suport in realitate. Mai e de dezumflat basica.

Deci, pe cale de consecinta, si nivelul de trai va mai scadea. Unii vor fi mai afectati decat altii, insa – ma refer la cei care au inca banii blocati in imobiliare si se incapataneaza sa creada ca ei mai exista. In special cei care au platit deja 2-3 ani la banca sute de euro pe luna rata si vor continua sa plateasca in speranta ca peste 30 de ani, cand vor fi dat deja 200.000 de euro pe un apartament care azi face 60.000 si ar trebui sa faca 40.000, lucrurile vor fi revenit la normal. Sau pur si simplu pentru ca vor sa aiba unde locui, uitand ca daca isi asuma pierderea acum si economisesc acele sute de euro pe luna timp de cativa ani isi vor putea oferi un apartament nou in acesti bani.

Aviz amatorilor.

Tagged with:  
Share →

3 Responses to Cu cat va scadea nivelul de trai

  1. Claudiu says:

    Chiriile inca vor mai scadea, mai ales in centrele universitare. Sunt o gramada de apartamente care raman goale in urmatorii cativa ani.
    In Timisoara chiar am simtit asta – am chirie cu aproximativ 140 euro pt. apartament cu 2 camere (ireprosabil, mobilat, e drept un pic mai la margine de oras, dar langa padure).
    De altfel, avand in vedere ca criza abia acum incepe sa isi puna amprenta pe multi (cel putin in jurul meu), sunt care aleg sa mearga inapoi acasa in localitatile de unde au venit, din centrele universitare.

    “in urmatorii 3-5 ani…zboara din firma angajatii vechi cu salarii mari si sunt adusi angajati noi la jumatate de pret”
    vor termina facultatea cei care au picat acum la BAC? :) )

  2. tomis says:

    Chiar daca nu in bucuresti: 26-30 mii euro/apartament vechi in constanta (tomis nord :) ), doua camere, cam atit ar trebui sa fie unul potrivit puterii de cumparare, parerea mea.

  3. Mugur says:

    In acelasi timp lucrurile sunt mai complexe pentru ca cei care mai au cat de cat bani tin preturile de vanzare sus pentru ca se cumpara in zone bune si blocuri noi.
    Ca urmare, cel mai firesc ar fi sa impartim in doua piata imobiliara: piata medium si premium si piata mainstream. Cea premium cred ca o sa ramana asa cum e acum, cealalta ar trebui sa scada ca si pretentii. Mai este insa si problema ca pita manistream o alimenteaza intr-o oarecare masura pe cea premium si ca urmare diferenta dintre ele nu poate sa fie prea mare.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.

QR Code Business Card